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中国楼市疯狂不止十年后或遭致命一击

发布时间:2021-01-08 00:11:47 阅读: 来源:压铸模厂家

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中国楼市新政其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。根据近年《摩天城市报告》的统计表明,中国楼市还不够疯狂!一极是金融中心创造"财富磁场",房价飙升令人心花怒放;一极是人口外流形成鬼城灾城,房价暴跌令人胆战心惊。

昨天,中国官方在2016年的楼市维稳上终于祭出了第一个大招:央行联手银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。而背后则是地方政府面临着的楼市库存居高不下的严峻现实,这些庞大的库存量直接影响到中国经济增长数据。

但根据美媒的一项新的调查显示,全球机构投资者和基金经理对中国房地产市场的看法愈加悲观,眼下他们已开始转向投资日本和澳大利亚。

在经济学叙述中,“僵尸经济”并不是一个突兀的新词,而是有多方面的渊源。

青年经济学者温克坚表示,现在的中国楼市已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系,大量低效的国有企业,都是最典型的僵尸形态,错配和耗费了大量的资源。

“僵尸经济”这种说法的广泛流行,和1991年日本房地产泡沫破裂之后的经济表现高度相关。

温克坚认为,由于日本大企业财团在产业、地产、金融和政界高度的相互纠缠,形成某种顽固的既得利益结构,使得要素配置不完全遵循市场规则,日本房地产泡沫破裂之后,大量债务沉淀在经济体中,市场没有被清空,众多没有利润的企业依然存续,形成了某种僵尸一般的存在。

而另外一方面,日本央行把利率长期维持在很低水平,给了这些债务缠身的企业喘息的空间,形成了某种喂养僵尸的机制。

和日本相比,中国经济体内的僵尸形成和喂养机制,显然有过之而无不及。中国房地产的不景气已是路人皆知的事了,根据国家统计局的数据显示,最新数据显示,2015年1-11月份,商品房销售面积同比下降8.2%。商品房的销售额下降了7.8%。

为此,央妈出动,除了北上广深等少数城市外,其它城市完全放开限购,放宽限贷,降息等一轮救市动作,这轮救市就是为了卖地,因为地方债务、国企债务都要卖地,这就决定政府必须救市形成一个房屋成交的高潮,救市的结果是放大了未来房屋的供给量。

在此背景下, 作为中国经济增长的重要引擎,楼市正从持续一年的下滑中复苏。

中原地产首席分析师张大伟指出,2015年来,全国主要城市楼市的特点是:成交复苏,一二线明显上涨,分化严重。

财政部财政科学研究所原所长贾康也表示,目前中国城镇化实际水平还不到40%,要一路发展到70%,在这个高速发展阶段里,房地产业必然是一个支柱产业。

如果说,过去在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下,城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年,中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。

上海交大海外学院金融所所长金岩石分析指出:

投资性楼市的"拐点"不止一个,纵观各国的城市化进程,以城市化率为量化指标,楼市投资的"拐点"通常发生在三个时间节点:城市化率达到35%左右、50%左右和65%左右,分别代表城市化从起步到加速阶段、从加速到完成阶段、再到城市化基本完成。

35%是第一个"拐点",标志着一个国家的城市化从起步进入加速阶段。

在中国,这个"拐点"发生在1999~2001年,城市的人口增长发生了一次"跳升"。3年超过以往10年,城市化率跳过了35%的门槛。

中国楼市投资的第二个"拐点"发生在2009~2011年,城市的人口增长再次"跳升"。3年超过以往7年,城市化率跳过了50%的门槛,也同时超过了全球城市化率的平均值。

楼市冰火分明的走势将一直持续到城市化率达到65%左右。

一极是金融中心创造"财富磁场",房价飙升令人心花怒放;一极是人口外流形成鬼城灾城,房价暴跌令人胆战心惊。

最后的疯狂是金融中心的摩天大楼,甲级办公楼的价格会直上云端,如美国的20世纪30年代,纽约帝国大厦的总投资达白银两亿两,折合人民币现价400多亿元!楼板价每平方米近30万元!再如日本上世纪80年代,东京帝国大厦占地约一平方公里,当时有人估算,一个东京可以买下两个美国!

许多国家都曾经历过这样的疯狂,所以经济学家创造了"劳伦斯魔咒"一词,用来描述疯狂楼市的"拐点"将发生在摩天大楼封顶之时。

根据2014年《摩天城市报告》的统计表明,中国在建的摩天大楼有332座,占全球在建摩天大楼的87%!预计在2022年前后将陆续封顶。结论是:中国楼市,还不够疯狂!遭致命一击或还要再等10年!

另外,与此同时,三四线和很大部分二线城市已经严重过剩,房地产将会出现山呼海啸般下跌的黑天鹅。所谓的黑天鹅,其实很简单,就是供需平衡被打破以后,土地财政成本继续上升带来的信心崩溃。

根据金岩石提出的城市化理论,当我们将人流、钱流、水流作为现代城市化的基本理论。未来城市只有两种能活,大城市有人有钱有故事,中小城市有山有水有故事,没有钱又没有故事的城市全线崩盘。

当然,楼市泡沫的破裂不会是毁灭性的,更广泛的经济危机也不会是世界末日,这些只是构成了经济体一场迟到的调整所必要的压力。

或许十年后危机其实是杀死僵尸的必要过程,只有经济体内喂养僵尸的这种游戏的破产,经济发展才会迎来新的动能,楼市才会恢复活力。

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